Radiografía de un error: El registro público de la propiedad

Por: 
Alberto García Ruvalcaba

Nuestro Registro Público de la Propiedad es una institución improvisada en el siglo xix. Creado primero para inscribir la prelación de hipotecas reunió después los títulos inmobiliarios que se hallaban en circulación. Pero su transformación de un registro de hipotecas a un certificador de propiedad no fue afortunada. Tampoco ha envejecido bien. Nadie se ha detenido a conocer los límites inherentes de su organización, ni por tanto las funciones que le es posible desempeñar. Se le asignan responsabilidades más allá de su capacidad técnica. Está desnaturalizado. El Registro Público de la Propiedad mexicano no es lo que se cree. No puede ser tampoco lo que se quiere de él.

Se pueden levantar cargos graves de ineficiencia o incompetencia en contra el Registro Público. Como el de que asfixia a la economía obligando a pasar innecesariamente por su anquilosada aduana las transacciones comerciales. O el de que ha usurpado el derecho de los gobernados a la interpretación directa de la ley al convertirse en una especie de moderna Inquisición que administra la ortodoxia legal, a la cual hay que someterse si se quiere obtener la indispensable “certificación registral”.i

Pero ninguno de esos cargos es tan contundente como el de que crea la falsa impresión de que da seguridad legal inmobiliaria a los particulares. El Registro Público de la Propiedad no puede garantizar la seguridad legal-inmobiliaria porque su sistema técnico de organización, administración, sanción, control y emisión de títulos inmobiliarios se lo impide, no está hecho para eso. Esta imposibilidad no obedece solamente a falta de recursos humanos o económicos, a falta de voluntad de los participantes o a ineficiencia en su dirección. No se debe a nada que nos permita suponer que bastaría recurrir a correctivos administrativos para mejorar su funcionamiento y lograr plenamente su objetivo de garantizar la seguridad inmobiliaria. Podría incluso pensarse en un Registro Público expedito y eficiente, y aún así sería inepto para dispensar la garantía de seguridad inmobiliaria que se le demanda.

El sistema de organización inmobiliaria que en general se piensa lleva a cabo el Registro Público no existe como tal. En México no hay —nunca ha habido— un sistema creado para dar seguridad legal al titular inmobiliario. Ni en los sucesivos actos administrativos que lo fueron creando durante el siglo antepasado, ni tampoco hoy en día, el Registro Público fue dotado de herramientas que le permitan emitir esa garantía de seguridad. Ha sido desde su creación un mero archivo de contratos inmobiliarios que se replican. Nunca ha tenido un inventario o censo de los bienes cuyos títulos de propiedad tiene bajo su resguardo. Tampoco ha tenido ningún tipo de instrumento para cerciorarse con un grado razonable de certidumbre a) de la exactitud de la descripción de esos bienes, b) de la localización de esos bienes, c) de los límites y colindancias de esos bienes, d) de la eventual superposición de superficies entre inmuebles y e) de la eventual proliferación de titulares sobre un mismo bien. Por lo tanto no es capaz de saber, ni de certificar, ni luego garantizar, la existencia, descripción, ubicación o exclusividad de la propiedad de los inmuebles descritos en los títulos que tan celosamente resguarda. La única garantía que puede proporcionar es que la replicación de descripciones en los contratos registrados sea más o menos exacta, así esa descripción sea errónea o vaga. La naturaleza de su función es el mero cotejo.

El hecho de que los títulos de propiedad que archiva no guarden alguna relación con la realidad inmobiliaria, que no tengan referencia a una cartografía objetiva y exhaustiva oficial, hace que el contenido del Registro Público no sea útil como garantía de propiedad. Todo puede estar en aparente orden con un título emitido por el Registro Público, a pesar de lo cual el titular se puede encontrar con la desagradable sorpresa de que el terreno que adquirió no tiene la superficie, la forma o los linderos que sus escrituras registradas dicen que tiene. O peor aún, se encuentra con que hay dos o más dueños de su predio, o que, por ejemplo, un ejido se dice también propietario, entre muchas otras, de su propia casa (cuyo título registrado tiene frente a sus ojos).ii ¿Qué garantiza entonces el Registro Público?

Permítame el lector rebajar esta explicación a una analogía. Imaginemos que Jalisco (o cualquier otro Estado para el caso, porque todos tienen el mismo sistema) es un gran cine. Todos los inmuebles de Jalisco corresponden a las butacas de ese cine, el Registro Público de la Propiedad corresponde a la taquilla que emite los boletos de entrada a ese cine, y los propietarios de los inmuebles de Jalisco corresponden a los cinéfilos de ese cine. Si ese fuera ese caso, la siguiente es la descripción de lo que ocurre en ese cine.

En este cine nadie sabe cuántas butacas hay, ni cuántos boletos están expedidos. La taquilla menos que nadie lo sabe. Se ignora, por ejemplo, si el número de boletos es superior o inferior al número de butacas. Puede haber más boletos expedidos que butacas hay, o al revés más butacas que boletosiii. Muchos de los boletos en circulación no indican la butaca que designan, o no la designan con suficiente precisión. Un boleto puede decir, por ejemplo, que asigna la butaca 25, otro la “M”, otro un segmento indeterminado de la zona noreste del cine y otro la butaca 6-88-9. O bien los boletos describen vagamente el lugar que ocupan las butacas en el cine: un boleto puede decir que colinda con un pasillo que ya no existe, otro que linda con la butaca de una persona desconocida (sin mencionar de qué butaca era dueña esa persona, o cuál era su boleto). Ocurre también que hay expedidos varios boletos para la misma butaca, o un solo boleto que comprende una zona de butacas ya asignadas previamente, otros que designan parcialmente una butaca (el antebrazo derecho), o dos butacas contiguas (el respaldo del 15 y el asiento del 16), otros que traslapan la asignación de butacas (uno de la 45 a la 47, y otro de la 46 a la 50), o que indican una fila entera de butacas.

En este cine la taquilla no solo desconoce el número de butacas y de boletos emitidos o en circulación, tampoco es capaz (ni tiene por otro lado la obligación) de identificar materialmente la butaca cuyo boleto tiene en sus registros. Esto quiere decir que el personal de la taquilla nunca ha tenido la necesidad de entrar al cine, ni de acompañar al cinéfilo a su asiento. Y si tuviera la obligación no podría hacerlo, porque nunca ha vinculado la butaca real con la butaca referida en sus boletos. Su misión es solamente llevar el registro de las transacciones comerciales que los cinéfilos hacen de sus boletos. iv

Además de lo anterior, hay una situación peculiar en este cine. Hay dos taquillas [Registro Agrario Nacional]. Cada una emite boletos diferentes y ninguna de esas taquillas tiene mayor información sobre las actividades de la otra. La taquilla dos tampoco conoce cuántas butacas tiene el cine, ni cuántos boletos ha emitido, ni es capaz de identificar qué butacas representan sus propios boletos, ni cuáles de las butacas fueron ya asignadas por la taquilla uno. De manera que con frecuencia asignan las mismas butacas a personas diferentes o empalman zonas enteras de butacas.

En este cine hay vastas zonas raramente ocupadas para las cuales no se sabe si hay boletos emitidos, y otras furiosamente disputadas por varios cinéfilos, cada uno con su boleto legalmente emitido por alguna de las taquillas. Los pleitos son generados por la duplicidad de boletos o porque hay boletos con descripciones tan vagas que es posible referirlas a cualquier butaca, a todas o simplemente a ninguna. Hay también cinéfilos que sacan ventaja de la desorganización de la taquilla y modifican los boletos a su antojo.

Extrañamente en este cine ni el personal de taquilla ni los cinéfilos se percata de que no existe un orden de boletaje o de butacas, ni por lo tanto seguridad de correspondencia entre boleto y butaca. No obstante conceden una gran importancia a la Taquilla, en la cual depositan una fe injustificada. La Taquilla, afirman, “garantiza nuestra seguridad jurídica butacaria”. Por eso gustosamente delegan a la Taquilla la distinguida misión de calificar la legalidad de los actos a través de los cuales transmiten sus boletos. Tienen la confianza de que la Taquilla, luego de una minuciosa revisión llevada a cabo por especialistas en butacología, determinará si la compra de su boleto está en regla.

Creo que me detengo aquí con la analogía. El tono empezaba a deslizarse, contra mi voluntad, hacia la sátira, y a parecerse a uno de los viajes de Gulliver.

En los últimos meses el Registro Público de la Propiedad de Jalisco ha sido criticado duramente. Su lentitud, burocracia y en general fracaso como institución han hecho (y siguen haciendo) mucho daño a la economía del Estado. Sin embargo, las causas del problema no están en donde las han querido ver sus críticos. De ahí que las soluciones que intentan también sean inconducentes. Se apuesta a hacerlo más relevante, más minucioso, más exigente, más certificador. Se apuesta a la burocracia estatal y a su poder sancionador. No se oye ninguna voz que llame a la cordura, al desengaño de su incompetencia intrínseca, a advertir la incongruencia entre sus métodos y sus fines, a corregir la cultura que sobrestima y equivoca su verdadera naturaleza. El Registro Público de la Propiedad, tal como es y buscan que siga siendo, no puede garantizar la seguridad jurídica inmobiliaria.

Si el anterior es un diagnóstico, me gustaría dejar anotada brevemente una terapia. El Registro Público debería convertirse en lo que es, un archivo de contratos, y ceder la función que cree proveer, a una institución distinta, parecida a un catastro estatal especializado, que sustituya las inútiles descripciones verbales por una cartografía exhaustiva del territorio del Estado, que identifique el lugar que ocupa cada inmueble en ese territorio, que concentre toda la información urbana (programas y planes de desarrollo) de ese territorio, y que esté en condiciones de advertir a los interesados de la superposición de superficies y de las zonas conflictivas. Eso sí sería proporcionar seguridad jurídica inmobiliaria.

Alberto García Ruvalcaba (Guadalajara, 1966), es notario público y director de Tedium vitae.

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